佛山各区域投资价值如何?

2020-11-11       浏览次数:0

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   投资佛山的三个逻辑:

离广州近,地铁沿线物业,政府重点打造区域。

三者合一,缺一不可。

接下来是详细的区域分析。

想投资佛山?看这一篇就够了!

1.南海

桂城丨千灯湖

千灯湖,坊间称之为佛山的“珠江新城”,以金融高新企业为主,如今已有多家金融机构进驻,是佛山人心目中的第一。

千灯湖曼妙风光

当年千灯湖是举全佛山之力来发展,大商场林立,宜家、迪卡侬等纷纷进驻,无论是绿化、环境、商业、教育、医疗等配套在佛山都是最好的。从千灯湖站坐地铁,三站即可到达广州荔湾,去到珠江新城也在一小时之内。距离适中加上配套成熟,千灯湖似乎天然要承接广州外溢的置业人群。根据保利投顾研究院的数据,目前广佛候鸟(居住佛山,广州工作的人群)有28万,其中18.3万住在临广区域,其中又以千灯湖板块为主。
      当然千灯湖也是目前佛山房价最贵的板块,主要的居住人群是本地的拆迁户和广州客,三房租金价格在3000左右。
目前,千灯湖的大户型二手房小区价格,十年楼龄的基本上都在3万左右,所以新房定价明显有溢价,而不是倒挂,这种很显然没有限价的存在。在2017年的时候,市场十分火热,新房开盘即清,千灯湖二手房卖到了3万以上,一度出现无房可卖的情况。
     而千灯湖的盘主要都是以改善型的大三房,四房为主,小面积、近地铁,一直都是投资和刚需入门的第一选择 。
    (晚上11点,从楼盘的亮灯率来看,千灯湖的入住率还算可以。)
     总的来说,千灯湖有产业,有人口,离广州近,大部分是地铁上盖物业,属于政府重点打造区域,如果想入手佛山的伙伴,可以趁着金九银十淘一下笋盘。

里水丨金沙洲
     说起广州客最爱的投资地段,金沙洲一定不能错过。
     从地图上看,金沙洲是一个地处广佛交界的江心岛屿,广州和佛山各自管辖。整个岛只有20多平方公里,但是广州区域楼盘的均价3.5万/平方,像万科金域蓝湾,户型较好的,挂牌价都是4万以上。而佛山区域的房价大部分2万多,有一定的价差,前几年吸引了很多老广在这里投资。
     目前金沙洲在广州区域是没有新盘的,在佛山区域也不多,目前热销的有一个新盘:时代天境

时代天境 

    时代天境位于金沙洲的北部,距离最近地铁站浔峰岗1.5公里左右,周边的配套都比较齐全,市场,商业街都有。
销售说,具体价格还没出来,预计均价在3万/㎡以上。
         2017年限购后,金沙洲的投资客数量大大减少。一直以来,金沙洲最为人诟病的就是交通问题。最近有报道称沉香大桥和大坦沙大桥将于11月中旬开工建设,据了解,大坦沙大桥按照双向六车道设计;沉香大桥跟广州的白云线和佛山一环进行衔接,按照双向八车道进行设计。按照方案,大坦沙大桥的建设工期是两年半,沉香大桥的工期要三年。三年后两座大桥建好之后,将从北、中、南各方位把金沙洲出行问题系统性地彻底解决,解决好金沙洲居民出行难的问题。

 此前金沙洲因为城市界面不好,也没什么规划的问题,所以投资升值的概念不多,但是此消息一出,大大提升了金沙洲的投资格局。再加上金沙洲本身跟广州水乳交融相接的缘故,基本上大部分都是广州客来购买的。

大沥
       大沥以前是南海的工业重镇,有不少金属冶炼工厂,如今都已经搬离了。
       大沥南部靠近桂城的千灯湖,房价也是大沥的制高点。
       附近在售的新盘有:怡翠尊堤时代天韵等。

怡翠尊堤

怡翠尊堤

       以上楼盘和千灯湖板块隔江相望,需要过大桥才能来到千灯湖,开车车程大概需要十分钟。其中大沥的地王:时代天韵,地价是1.4万/㎡,现在卖2.3万/㎡,精装。
             南海九江、西樵、丹灶这些区域离广州较远,也不是佛山重点打造区域,明显不适合投资,这里就不做论述了。

       2.禅城

奇槎
       奇槎板块如今是佛山城中新贵的香饽饽。
       作为禅城的“东大门”,奇槎拥有一个湿地公园,引进了省一级的环湖小学,英国的国际学校,环境好、教育强,再加上距离市中心近,无论是去祖庙、千灯湖、广州,都不超过20分钟。
       现在佛山富人区集聚地是亚艺湖板块,不过随着亚艺湖附近楼盘楼龄越来越老,城中富豪也需要挪窝,相比千灯湖的商务范,奇槎新城居住氛围可能更受大家欢迎。
       奇槎位置佳,地价当然也不便宜。绿城桂语兰庭是奇槎板块的地王,楼面价达到16632元/㎡,持续三年稳居佛山地王之位,直到今年8月才被城南地块以17569元/㎡超过。
       而五矿崇文金城则是奇槎的第二位,佛山第四位,楼面价为15885元/㎡。

五矿崇文金城

五矿崇文金城以高层洋房和叠墅为主,叠墅已经卖的差不多了,现在主要在推高层洋房,不过户型都是复式的。精装装修2.5-2.7万/㎡。
       销售表示之前项目主要以本地客户为主,现在就会零零散散有一些广州投资客来看房。
       旁边则是奇槎的地王绿城桂语兰庭,参考均价2.6-2.7万/㎡。

如果预算有限,但是想买奇槎板块的佛山刚需,大可以在这里淘一下笋盘。
       亚艺
       从奇槎出发到佛山的传统富人区:亚艺湖景板块,距离很近,打车不超过起步价。

这里坐拥亚艺公园、文华公园两大“法宝”,商业、教育、医疗等应有尽有,备受塔尖人士青睐。
       如果用千灯湖比做广州的天河区,那么亚艺湖就是广州的二沙岛,佛山本地富豪的聚集地。
       不过附近基本上都是上了“年纪”的二手房。
       比如天湖郦都,15年前佛山的豪宅标杆,最小也是140平的大三房,挂盘量很少,楼下的中介表示这个楼盘品质好,学位好,而且又是在湖边,很少有放卖。
       环湖而建的楼盘均价一直稳定在2.5万/㎡,和千灯湖的二手房相差无几。
       而在禅城中心祖庙附近的新楼盘就有很多了。比如季华园地铁旁边的龙光天阙

龙光天阙

这个盘位于禅城市中心,加上地铁在旁,这样区位条件自然能吸引到购房者的青睐。

但项目的缺点也很明显,小区出门有比较多的旧房屋旧厂房,这些并未列入旧改规划中。
       由于这里离广州还是有一定距离的,所以放开限购并未对楼盘产生很大的影响,该降价还是得降价。
       禅城是佛山的老市区和行政中心,本地人比较认可的一块区域,学校医院交通等市政配套完善,不过老城区发展前景不如新城,和广州也是有一定距离的,只适合本地居住,投资要重点关注周边环境和学位,同时做好长持的准备。
      3. 顺德
      乐从丨佛山新城
      从佛山老城区往南6公里,东平河对岸,便是佛山新城,从建立之初就对标广州的珠江新城。
      但从地理位置来看,佛山新城其实算是顺德乐从。
      正是因为这样尴尬的地理位置,佛山新城几经易主,佛山顺德一直在踢皮球,最终还是归佛山市统管。
      如今建设发展了15年,人气就连佛山市区都比不过,更别说熙熙攘攘的珠江新城了!
      但是佛山市一直以来都想把佛山新城做大做强,希望通过佛山新城来加强顺德和佛山之间的联系。

佛山大剧院
佛山大剧院

所以我们看到佛山一个个大礼包都送给了佛山新城。
      佛山的地标性建筑:佛山大剧院、佛山国际体育文化馆、世纪莲体育中心、博物馆、图书馆、科学馆……“九馆一中心”的千亿级豪华阵容。
      单独地铁就独揽3条,明年广佛环线首段通车后,15分钟就能去到广州南站,10分钟即到佛山西站,这些待遇,就连千灯湖都没有。 

有了千亿级投入,使得新城看起来俨然一个高端住宅区,而房价同样也“高端”。

世纪莲附近某楼盘二手毛坯的价格在2.2万左右,大部分精装的都是2.4万,一期的精装价格已经去到2.5万,完全跟得上千灯湖。
       现在放开限购后,并没有很大的变化,反而放盘量是多了一些。估计是之前投资被套的业主想趁着热度尽快出货吧!毕竟这里以大户型为主,总价高,出手是有一定难度的。
       新盘方面,世纪莲附近另一楼盘同样也是以4房改善为主。均价1.8-2.2万/㎡。

虽说现在佛山新城没有如大家所愿的那样繁华,但是佛山市对这里的重视和投入,可以说无异于千灯湖。

有政府重金打造出一流的居住环境,发达的交通路网,佛山新城是很适合居住的。
       但一切配套都已经成熟,各种规划利好也已经兑现了高房价,距离广州远这个硬伤无法改变,再加上没有产业和人气,投资请慎重。
      北滘
      从佛山新城往东走,就是如今顺德投资最火热的区域:北滘。
      北滘最大的优势就是产业和交通位置。
      产业上,北滘占据顺德上市企业近一半,一条街上就有两家500强企业,碧桂园和美的,产业基础扎实。有了产业支撑,才能聚集人气。
      交通上,北滘位于顺德北部,紧紧贴着广州番禺,随着广州地铁7号线西延北滘新城,北滘到广州南站只需15分钟,至珠江新城估计1小时左右。交通上和广州无缝接轨,如果在番禺万博或者琶洲上班的话,北滘甚至比千灯湖还便利。如此优越的条件,自然受投资者亲睐。房价也像火箭一样一飞冲天,从10年前的均价5000起到如今2.5万,直逼千灯湖。
      北滘新建住宅集中在北滘新城,围绕广州地铁7号线延长线美的大道站附近的楼盘,均价大约在2.2-2.6万/㎡。

而一河之隔的北滘旧城靠近商圈,学校医院配套完善。
       在2015年之前也一直是北滘楼市的翘楚,主要楼盘有美的瀚城,附近入住率最高的小区,刚开始买都是美的的员工。主要是周边有承德小学君兰中学和靠近旧城区便利的生活服务,如今二手房均价在2.1万/㎡。在放开限购后,由于这边的二手房挂盘量大,二手价格并无出现明显的涨价,而且北滘新盘体量同样很大,分流了大部分的客源。
      北滘新城似乎颇有前景,用自身实力赢得政府的重视和投资,但目前价格却直追广州番禺。很多人看好北滘是皆因靠近广州,享受广州的人口溢出,但番禺的二手均价不过2.5万/㎡,靠近万博商圈的二手房大多3.5万-4万/㎡左右,这已经注定了北滘的天花板大约在3万/㎡,如今北滘一些优质的楼盘价格已到2.6万/㎡,当然北滘是值得投资长持的,靠近广州、交通方便,自身产业强大,长期看好,不过有了番禺这个天花板,北滘未来涨幅空间有限。

万科世博汇 

万科世博汇

大良
       在《佛山市城市总体规划(2011-2020)》中,明确“大良-容桂组团”升级为城市副中心。


顺德区去年固定资产投资占比 

上图是顺德区去年固定资产投资占比,各个镇街可以说是“差距悬殊”,其中大良占比超70%,而GDP排名第一的北滘只有5.8%,这么一看就知道谁是亲生儿了!
       一直以来,大良都是顺德的行政中心,最优质的学校、医院、图书馆等公共配套都是聚集在这里。如今政府重金打造“大良-容桂”副中心,引进了一系列高端产业:南方智谷、新能源小镇、清华力合科技园等,也借此吸引高素质人才。以上都是后话,如今整个新城都是处于开发当中,眼到之处皆是新楼盘即使放开限购,影响也不大,大良新城的购买人群以本地人为主,老城区破旧,大家改善都往这边转移。

新城建设的很漂亮,只是目前缺乏人气支撑。
      虽然大良镇获得了顺德区政府真金白银的支持,但不代表大良可盲目投资,毕竟这里不靠近广州城区,将来只有本地人接盘,产业和北滘相比还是弱了些,目前部分优质楼盘高达2.5万/㎡。
      另外这个片区在2017年相继拍出两块高价地,楼面价高达1.5万/平,这些项目均已急锣密鼓建设中,未来板块售价会否冲击“天花板”,有待观望。

最后简单总结一下佛山西部,三水和高明
这两个区域本来就没有限购,但成交量依旧冷淡,库存量大。供大于求,当然很难大涨,所以佛山西部的非限购区投资价值不高。

佛山的自身优势,除了上面提到的之外,佛山本地人的购买力十分强劲。据《2018胡润财富报告》显示,佛山600万元资产家庭数量和千万资产家庭数量均进入全国前十。
      其中,600万元资产家庭数量有7.14万户,有网友估算,每17户佛山家庭就有1户的资产超过600万。另外在千万资产家庭数量排名中,佛山排名第9,居全国地级市第一位。本地人买房喜欢全款买入,在经济上行时,这样的做法可能不够聪明,但是在经济下行、楼市低迷的时候,杠杆率低更能抵抗风险。
      总体来说,想投资佛山,第一选择临广片区,比如千灯湖和北滘,两者都是临广片区,千灯湖是举佛山之力重点打造的区域,北滘依靠自身产业杀出一条康庄大道。而禅城奇槎地价非常高,片区投资价值还是很高的,而且区内配套也很完善。

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