佛山禅城奇槎板块为何慢半拍?

2020-11-11       浏览次数:0

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  奇槎板块是禅城楼市的一大热点,也是禅城楼价最高的板块之一,但其楼盘销售却普遍不温不火,去货速度总是慢半拍,很多盘销售二三年还有大量货在售,这到底是什么原因?是供过于求,还是价格过高?而一路之隔的桂城石石肯板块,价格差不多甚至更高,但去货速度却很快。

  市场表现不尽如人意

  梁瑞卓:奇槎板块位于禅城东部,离广州较近,地理位置优势明显,规划上基本是连片开发,有规划优势。发展商对该区域期望过高,但楼盘销售进展不算太顺,板块内不少楼盘卖了好几年还一直在售。

  曹绍林:奇槎板块在地理位置上与桂城东的石石肯板块无缝连接,可以整体看作一个大的板块。奇槎是禅城中心城区新发展起来的高档居住板块,在售项目价格不低,但销售情况的确不尽如人意。

  禅城中心供应量较大

  曹绍林:粗略计算,禅城中心城区目前在售楼盘数量不少于30个,且各个项目均货源充足,加上这两年禅城不断有新地块成交,后续新货供应也是满满的,一定程度上呈现出供大于求的局面。反观桂城,尤其是中心区,目前在售项目非常少,即使算上平洲板块数量也不多,竞争不算激烈。

  梁瑞卓:奇槎板块供应量大,在很大程度上影响了楼盘去货速度。但我认为供应不是主要问题,奇槎和石石肯板块的差距主要在客户群的差异,奇槎是禅城的奇槎,但桂城早已不是南海的桂城。

  区位认同感有待加强

  曹绍林:奇槎板块售价整体较高,能接受高价的客户比例本来就不算多,再加上奇槎板块为后起之秀,区位认可度上现阶段是无法与祖庙中心和亚艺板块相提并论的,因此对于奇槎板块来说,目标客户群的范围就更加狭窄。而与其属于同一区位却不同行政区的桂城石石肯板块,有千灯湖板块作对比,反而显得价值更高。

  梁瑞卓:奇槎板块一方面在区域认同感上不能与桂城相提并论,另一方面,区内竞争对手太多,祖庙中心板块、亚艺板块、城南板块,都分散了它的购买力。

  教育资源配置有短板

  曹绍林:除了市场供需结构及价格结构问题,还有一个重要因素。近两三年,从佛山中考和高考的成绩单来看,南海尤其是桂城的教育资源一枝独秀,这也加速了一些改善型家庭在置业时优先考虑南海桂城。

  梁瑞卓:发展商希望奇槎板块对标桂城,虽然奇槎无论在规划上、位置上,还是楼盘品质上,都不比桂城区域楼盘差,楼价上也有一定优势,但奇槎板块目前最大的硬伤就是教育。由于邻近桂城,购房者就更容易将其与桂城教育相比,这是不可避免的。

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